Prinsjesdag 2023
Vorige week op Prinsjesdag zijn de fiscale plannen voor 2024 gepresenteerd. Hieronder vind je een overzicht op hoofdlijnen van de 10 belangrijkste fiscale maatregelen voor de vastgoedmarkt voor 2024.
1. Woningwaardegrens vanaf 2024 € 510.000
Eén van de voorwaarden om gebruik te kunnen maken van de startersvrijstelling is dat de koopsom een bepaald bedrag niet mag overstijgen, de zogeheten woningwaardegrens. Voor het jaar 2024 zal een hogere woningwaardegrens gelden van € 510.000,-. Voor 2023 bedraagt de woningwaardegrens € 440.000,-.
De woningwaardegrens betreft het totaal van de waarde van de woning of rechten waaraan deze is onderworpen en de tot die woning behorende aanhorigheden. Is de koopsom inclusief aanhorigheden in 2024 hoger dan € 510.000? Dan bestaat er geen recht op de startersvrijstelling. Verder wordt – als de woning op erfpachtgrond staat – ook de waarde van de gekapitaliseerde canon bij de waarde van de woning opgeteld.
Wil men gebruik maken van de verhoging, dan moet het transport na 31 december 2023 plaatsvinden. Het moment van het ondertekenen van de koopovereenkomst is daarbij niet van belang.
2. Aandelen in VvE scharen onder banktegoeden (spaargeld)
Het aandeel in het vermogen van een VvE is een vermogensrecht dat tijdens de overbruggingsperiode van box 3 in de categorie ‘overige bezittingen’ valt. Het kabinet wil echter deze vermogensrechten onder de categorie banktegoeden plaatsen (dus lager belast), omdat dit vermogen meestal op een bankrekening staat en deze categorie daarom beter bij dit vermogensbestanddeel past. Eveneens stelt het kabinet voor om het tarief in box 3 in 2024 met 2 procent te verhogen naar 34 procent.
3. Derdenrekening notaris scharen onder banktegoeden (spaargeld)
Het aandeel in het vermogen op de derdengeldenrekening van een gerechtsdeurwaarder of een notaris is een vermogensrecht dat tijdens de periode van de overbruggingswet box 3 in de categorie ‘overige bezittingen’ valt. Ook deze vermogensrechten moeten net zoals het aandeel in het vermogen van een VvE tot de categorie banktegoeden gaan behoren.
4. Jubelton verdwijnt
Per 1 januari 2024 wordt de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning (ook wel de jubelton genoemd) volledig afschaft. In 2023 is de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning nog verlaagd tot € 28.947. Per 1 januari 2024 blijft – voor zover nu bekend – de reguliere eenmalige verhoogde vrijstelling voor kinderen tussen 18 en 40 jaar wel bestaan (2023: € 28.947). Nu voor dit bedrag geen aanwendingsverplichting geldt, kan dit bedrag ook gebruikt worden ten behoeve van een eigen woning.
5. Hillen-aftrek daalt naar 80,01% in 2024
De aftrekpost vanwege geen of geringe eigenwoningschuld (Hillen-aftrek) daalt met 3,5 % per jaar. In 2024 daalt de Hillen-aftrek van 83,34% naar 80,01%.
6. Woz-beschikkingen
Het kabinet wil de financiële prikkel wegnemen om namens burgers en bedrijven bezwaarprocedures te starten tegen o.a. WOZ-beschikkingen. Veel ‘no-cure-no-pay’-gemachtigden halen hun omzet uit proceskostenvergoedingen en vergoedingen voor immateriële schade bij vertraging in juridische procedures. Zo hebben zij er dus belang bij om zoveel mogelijk procedures op te starten en zo lang mogelijk te procederen. Daarom stelt het kabinet voor dat uitbetalingen plaatsvinden aan de belanghebbende en niet aan de rechtsbijstandverlener en de vergoeding te verlagen voor a) professionele rechtsbijstand en b) als niet binnen een redelijke termijn uitspraak wordt gedaan. Hierdoor krijgen gemeenten, de Belastingdienst en de rechtspraak meer tijd voor de behandeling van andere bezwaar- en beroepszaken.
7. Aanpak ontwijking btw & overdrachtsbelasting via vastgoedaandelentransacties op grond van samenloopvrijstelling
De samenloopvrijstelling wordt aangepast voor aandelentransacties. Bij de levering van nieuwe Nederlandse onroerende zaken is btw verschuldigd. Dergelijke transacties zijn daarbij vrijgesteld voor de overdrachtsbelasting op grond van samenloopvrijstelling. Het is echter ook mogelijk om op grond van de samenloopvrijstelling nieuwe onroerende zaken via een aandelentransactie in plaats van een directe levering van de onroerende zaak over te dragen waardoor er noch btw noch overdrachtsbelasting wordt geheven. Deze structuur is interessant als de btw een kostenpost vormt, zoals bij aankoop door verhuurders van woningen, (beleggers die verhuren aan) onderwijsinstellingen, pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en zorgaanbieders. Deze mogelijkheid wordt uitgesloten voor aandelentransacties.
De zogenoemde samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelastingwetgeving wordt zo aangepast dat per 1 januari 2025 in ieder geval heffing van 4% overdrachtsbelasting plaatsvindt bij de verkrijging van nieuwe onroerende zaken of rechten waaraan deze zijn onderworpen via een (kwalificerend) aandelenbelang als de achterliggende nieuwe onroerende zaken op dat moment voor minder dan 90% worden gebruikt voor btw-belaste prestaties of zich dat binnen twee jaren na het moment van verkrijging voordoet. Eveneens bestaat er een uitgebreide overgangsregeling.
8. Afschrijvingsbeperking gebouwen in de inkomstenbelasting
Voor belastingplichtigen in de vennootschapsbelasting (Vpb) is bodemwaarde voor gebouwen in eigen gebruik sinds 1 januari 2019 de WOZ-waarde. Voorgesteld wordt een vergelijkbare afschrijvingsbeperking in de winstsfeer van de IB in te voeren. In de IB gaat dan eveneens de WOZ-waarde als bodemwaarde voor gebouwen in eigen gebruik gelden. Na deze wijziging geldt voor alle gebouwen die als bedrijfsmiddel worden gebruikt een afschrijving tot maximaal de WOZ-waarde, ongeacht of het een gebouw in eigen gebruik of ter belegging is en ongeacht of het in een IB-onderneming (of in de resultaatsfeer) of een in onder de Vpb vallend lichaam (Vpb-plichtig lichaam) wordt gebruikt.
9. Fiscale beleggingsinstelling (fbi) niet direct beleggen in Nederlands vastgoed
De regeling voor de fiscale beleggingsinstelling (fbi) in de vennootschapsbelasting wordt aangepast. Er wordt een zogenoemde vastgoedmaatregel ingesteld, dieis aangepast ten opzichte van de op Prinsjesdag 2022 aangekondigde vastgoedmaatregel. Als gevolg van de vastgoedmaatregel is het vanaf 1 januari 2025 niet langer mogelijk voor een fbi (die subjectief belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting, maar waarbij de winst wordt belast tegen een tarief van 0%) om direct in Nederlands vastgoed te beleggen. Een dergelijk lichaam wordt regulier belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Wel mag een fbi nog indirect in Nederlands vastgoed beleggen, via (normaal belaste) vastgoeddochters.
10. Nieuwe vermogensrendementsheffing (box 3)
Er wordt gewerkt aan een nieuwe vermogensrendementsheffing (box 3) per 1 januari 2027 Zolang dit nieuwe systeem nog niet is ingevoerd geldt een overbruggingsperiode. In deze overbruggingsperiode wordt een onderscheid gemaakt tussen banktegoeden, overige bezittingen en schulden. Banktegoeden worden minder zwaar belast dan overige bezittingen. Daarnaast gaat het tarief in box 3 van 32% (2023) naar 34% in 2024.
Let op!
Veel van bovengenoemde punten uit het belastingplan (met uitzondering van de verhoging van de woningwaardegrens bij de startersvrijstelling van € 440.000 tot € 510.000, de Hillen-aftrek, en het algemene tarief voor de overdrachtsbelasting, het tarief voor woningen en de startersvrijstelling) zijn plannen en moeten nog worden aangenomen door de Eerste en Tweede kamer.
Bron NVM
1. Woningwaardegrens vanaf 2024 € 510.000
Eén van de voorwaarden om gebruik te kunnen maken van de startersvrijstelling is dat de koopsom een bepaald bedrag niet mag overstijgen, de zogeheten woningwaardegrens. Voor het jaar 2024 zal een hogere woningwaardegrens gelden van € 510.000,-. Voor 2023 bedraagt de woningwaardegrens € 440.000,-.
De woningwaardegrens betreft het totaal van de waarde van de woning of rechten waaraan deze is onderworpen en de tot die woning behorende aanhorigheden. Is de koopsom inclusief aanhorigheden in 2024 hoger dan € 510.000? Dan bestaat er geen recht op de startersvrijstelling. Verder wordt – als de woning op erfpachtgrond staat – ook de waarde van de gekapitaliseerde canon bij de waarde van de woning opgeteld.
Wil men gebruik maken van de verhoging, dan moet het transport na 31 december 2023 plaatsvinden. Het moment van het ondertekenen van de koopovereenkomst is daarbij niet van belang.
2. Aandelen in VvE scharen onder banktegoeden (spaargeld)
Het aandeel in het vermogen van een VvE is een vermogensrecht dat tijdens de overbruggingsperiode van box 3 in de categorie ‘overige bezittingen’ valt. Het kabinet wil echter deze vermogensrechten onder de categorie banktegoeden plaatsen (dus lager belast), omdat dit vermogen meestal op een bankrekening staat en deze categorie daarom beter bij dit vermogensbestanddeel past. Eveneens stelt het kabinet voor om het tarief in box 3 in 2024 met 2 procent te verhogen naar 34 procent.
3. Derdenrekening notaris scharen onder banktegoeden (spaargeld)
Het aandeel in het vermogen op de derdengeldenrekening van een gerechtsdeurwaarder of een notaris is een vermogensrecht dat tijdens de periode van de overbruggingswet box 3 in de categorie ‘overige bezittingen’ valt. Ook deze vermogensrechten moeten net zoals het aandeel in het vermogen van een VvE tot de categorie banktegoeden gaan behoren.
4. Jubelton verdwijnt
Per 1 januari 2024 wordt de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning (ook wel de jubelton genoemd) volledig afschaft. In 2023 is de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning nog verlaagd tot € 28.947. Per 1 januari 2024 blijft – voor zover nu bekend – de reguliere eenmalige verhoogde vrijstelling voor kinderen tussen 18 en 40 jaar wel bestaan (2023: € 28.947). Nu voor dit bedrag geen aanwendingsverplichting geldt, kan dit bedrag ook gebruikt worden ten behoeve van een eigen woning.
5. Hillen-aftrek daalt naar 80,01% in 2024
De aftrekpost vanwege geen of geringe eigenwoningschuld (Hillen-aftrek) daalt met 3,5 % per jaar. In 2024 daalt de Hillen-aftrek van 83,34% naar 80,01%.
6. Woz-beschikkingen
Het kabinet wil de financiële prikkel wegnemen om namens burgers en bedrijven bezwaarprocedures te starten tegen o.a. WOZ-beschikkingen. Veel ‘no-cure-no-pay’-gemachtigden halen hun omzet uit proceskostenvergoedingen en vergoedingen voor immateriële schade bij vertraging in juridische procedures. Zo hebben zij er dus belang bij om zoveel mogelijk procedures op te starten en zo lang mogelijk te procederen. Daarom stelt het kabinet voor dat uitbetalingen plaatsvinden aan de belanghebbende en niet aan de rechtsbijstandverlener en de vergoeding te verlagen voor a) professionele rechtsbijstand en b) als niet binnen een redelijke termijn uitspraak wordt gedaan. Hierdoor krijgen gemeenten, de Belastingdienst en de rechtspraak meer tijd voor de behandeling van andere bezwaar- en beroepszaken.
7. Aanpak ontwijking btw & overdrachtsbelasting via vastgoedaandelentransacties op grond van samenloopvrijstelling
De samenloopvrijstelling wordt aangepast voor aandelentransacties. Bij de levering van nieuwe Nederlandse onroerende zaken is btw verschuldigd. Dergelijke transacties zijn daarbij vrijgesteld voor de overdrachtsbelasting op grond van samenloopvrijstelling. Het is echter ook mogelijk om op grond van de samenloopvrijstelling nieuwe onroerende zaken via een aandelentransactie in plaats van een directe levering van de onroerende zaak over te dragen waardoor er noch btw noch overdrachtsbelasting wordt geheven. Deze structuur is interessant als de btw een kostenpost vormt, zoals bij aankoop door verhuurders van woningen, (beleggers die verhuren aan) onderwijsinstellingen, pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en zorgaanbieders. Deze mogelijkheid wordt uitgesloten voor aandelentransacties.
De zogenoemde samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelastingwetgeving wordt zo aangepast dat per 1 januari 2025 in ieder geval heffing van 4% overdrachtsbelasting plaatsvindt bij de verkrijging van nieuwe onroerende zaken of rechten waaraan deze zijn onderworpen via een (kwalificerend) aandelenbelang als de achterliggende nieuwe onroerende zaken op dat moment voor minder dan 90% worden gebruikt voor btw-belaste prestaties of zich dat binnen twee jaren na het moment van verkrijging voordoet. Eveneens bestaat er een uitgebreide overgangsregeling.
8. Afschrijvingsbeperking gebouwen in de inkomstenbelasting
Voor belastingplichtigen in de vennootschapsbelasting (Vpb) is bodemwaarde voor gebouwen in eigen gebruik sinds 1 januari 2019 de WOZ-waarde. Voorgesteld wordt een vergelijkbare afschrijvingsbeperking in de winstsfeer van de IB in te voeren. In de IB gaat dan eveneens de WOZ-waarde als bodemwaarde voor gebouwen in eigen gebruik gelden. Na deze wijziging geldt voor alle gebouwen die als bedrijfsmiddel worden gebruikt een afschrijving tot maximaal de WOZ-waarde, ongeacht of het een gebouw in eigen gebruik of ter belegging is en ongeacht of het in een IB-onderneming (of in de resultaatsfeer) of een in onder de Vpb vallend lichaam (Vpb-plichtig lichaam) wordt gebruikt.
9. Fiscale beleggingsinstelling (fbi) niet direct beleggen in Nederlands vastgoed
De regeling voor de fiscale beleggingsinstelling (fbi) in de vennootschapsbelasting wordt aangepast. Er wordt een zogenoemde vastgoedmaatregel ingesteld, dieis aangepast ten opzichte van de op Prinsjesdag 2022 aangekondigde vastgoedmaatregel. Als gevolg van de vastgoedmaatregel is het vanaf 1 januari 2025 niet langer mogelijk voor een fbi (die subjectief belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting, maar waarbij de winst wordt belast tegen een tarief van 0%) om direct in Nederlands vastgoed te beleggen. Een dergelijk lichaam wordt regulier belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Wel mag een fbi nog indirect in Nederlands vastgoed beleggen, via (normaal belaste) vastgoeddochters.
10. Nieuwe vermogensrendementsheffing (box 3)
Er wordt gewerkt aan een nieuwe vermogensrendementsheffing (box 3) per 1 januari 2027 Zolang dit nieuwe systeem nog niet is ingevoerd geldt een overbruggingsperiode. In deze overbruggingsperiode wordt een onderscheid gemaakt tussen banktegoeden, overige bezittingen en schulden. Banktegoeden worden minder zwaar belast dan overige bezittingen. Daarnaast gaat het tarief in box 3 van 32% (2023) naar 34% in 2024.
Let op!
Veel van bovengenoemde punten uit het belastingplan (met uitzondering van de verhoging van de woningwaardegrens bij de startersvrijstelling van € 440.000 tot € 510.000, de Hillen-aftrek, en het algemene tarief voor de overdrachtsbelasting, het tarief voor woningen en de startersvrijstelling) zijn plannen en moeten nog worden aangenomen door de Eerste en Tweede kamer.
Bron NVM
LANGENEGGER MAKELAARS
Prins Bernhardstraat 57, 2202 LG Noordwijk
T. 071 - 301 04 42
KVK # 77142764
BTW # NL 860913259B01
Prins Bernhardstraat 57, 2202 LG Noordwijk
T. 071 - 301 04 42
KVK # 77142764
BTW # NL 860913259B01